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关于REBBA 2002 与通过的协议的问题与解答

2010年12月7日
 

以下问题和答案都关于加拿大之间的房地产协会（CREA）与竞争局10月25日，2010年在法庭提交的共同协议，地产及商业经纪人法，2002年（REBBA 2002）。

以下常见问题及解答都是关于2010年10月25日加拿大地产协会和竞争局达成的共同协议以及地产经纪人法（REBBA 2002版）

背景1.共同协议

根据该协议，房地产协会必须允许经纪“仅仅发布卖盘”。由房地产协会的成员，地产公司持牌人或地产经纪自己选择或同意，不提供除了帮助在MLS ®系统发布卖盘的其他服务给卖方在。

背景2.安大略省从业人员

在共同协议的条款中，在安大略省地产局注册的所有地产从业人员，必须遵守地产及商业经纪法，2002年及其实施细则，包括道德守则（安大略省规例580/05）。

问题：作为卖方经纪，如果我提供在MLS上“仅仅发布卖盘”的服务不提供其他服务，我有没有义务核实卖盘的信息。

回答：作为卖方经纪有义务在MLS上发布卖盘前核实所有的信息是否准确。

问题：我可以不遵守部分REBBA2002 的部分相关要求及条例吗？

回答：不可以， REBBA 2002 以及条例是省级法律，对所有人都适用。

问题：作为买方经纪，我有义务告知买家，他/她满意的物业给的佣金或者卖方给的佣金低于我预期吗？

回答：是的。 作为一个注册经纪您有义务告知买家，他/她满意的物业，佣金或其报酬的数额，如果有的话，见道德守则第19条（安大略省规例580/05）。

问题：如果卖家经纪仅仅是帮助在MLS上放盘，而我作为买家经纪，当有offer的时候如何能够保证我客人的offer细节在多重offer的情况下能够保密？

回答：你可以尝试与卖方签订一份关于保密的 协议，但是，卖方没有义务同意。请记住，REBBA（2002版）不管理不登记的行为。

问题：如果我作为卖方经纪仅仅帮助在MLS上发布卖盘，不提供其他服务，我需要完成交易记录表格吗？

回答：是的。见第17（安大略省规例579/05）以及道德守则30。你应该保留一份放盘协议，房屋信息，收到的报酬收据和其他与此物业的相关文件。

问题：如果我是买家的经纪呢？

问答：如果你是买家的经纪，当你的客户签署买卖合同协议时，你必须填写交易记录表。见第17条（安大略省规例579/05）。

问题：作为买方经纪我如何知道我能否直接与卖家联系？

回答：如果对物业有任何疑问，需要明确指示，请与放盘经纪公司直接联系，获取书面同意与卖家联络。见道德守则第7（安大略省规例580/05）。

问题：如果放盘经纪仅仅是帮助在MLS上放盘，不提供其他服务，而我的买家想要递交买卖合同，那么订金支票应该付给谁？

回答：这是由买家和卖家商量的。你可以告知买家RECO的保险计划可以提供消费者订金保护。

问题：在“仅仅于MLS上发布卖盘”的情况下，我需要得到卖家和买家的许可才能刊登广告吗？

回答：作为注册人员必须在刊登广告前得到卖家和买家的许可。（进一步信息，请参阅2010秋季版广告事宜。）

问题：如果我有一个“仅仅于MLS上放盘”的协议，其中包括将会支付我的经纪费用，在一段时间后，卖方在协议期限内，决定他们要我提供对同一物业的提供其他服务，报酬方面应该如何安排？

回答：如果之前签订的经纪费用已经收到，在卖家同意的情况下，注册人员可与卖家签署一份修改书，对将来所提供的服务，及经纪费用进行调整。

问题：如果我有其他的问题怎么办？

回答：如果你有其他的问题，请与RECO邮件联系 asktheregistrar@recon.on.ca
 
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地产经纪如何做市场营销(2)

2013年2月21日

1， 建立自己的个人魅力

一个成功的地产经纪一般都会有自己独到的个人魅力，许许多多正在追求成功的经纪也正在思索，为什么自己没有魅力？ 不能够吸引客人。

那么什么是个人魅力？ 个人魅力又从哪里来？

个人魅力来源于真诚和自信。换句话说就是，个人魅力由两部分组成：真诚+自信

当一个地产经纪做广告介绍自己的时候，当一个地产经纪给客人推荐房源的时候，是否真诚，是否摒弃了自己的私心杂念，站在客人的角度，为对方着想，如果不是发自内心为对方着想的话，对方会有所感觉，即使做成了当下的生意，也未必会做到将来的生意。

如果您是真诚的， 即使做不到当下的生意，也会做到未来的更多更长久的生意。

更重要的是，真诚会换来内心的安宁。

有了真诚，还不够，还要有自信。

很多经纪抱怨客人不信他，很多经纪抱怨客人，那么是不是应该反省一下自己，自己有没有足够的自信？

自信来源于哪里？

自信来源于对社区的熟悉程度，对各种房屋本身的了解，对每个社区各种房屋类型涨跌历史的了解，对每一种商业交易特点的了解， 以及对每个环节背后隐藏的问题的了解，如果您对每个问题都了如指掌，有十足的把握，那么面对形形色色的顾客，就会成竹在胸。客人也就会对您多一些信任。

比如客人问你连锁店生意买卖需要注意什么？化粪池需要注意什么？井水又怕不怕？买卖加油站到底会不会赚钱，这个房子叫价到底合不合理，马文区到底从哪里到哪里？等等，等等的问题，你能信手拈来，从容不迫的回答客人，那么你在客人面前就会很自信，你个人就会多份个人魅力。

多一份真诚，多一份自信，不断建立自己的个人魅力！

２，化解客人的认知误区

（１） 朋友：

当一个人到一个陌生的地方时，想找以前认识的朋友帮忙，是再自然不过的事情，但是事过境迁，以前的朋友是不是还是朋友，朋友的介绍又是否专业全面，朋友在介绍地产，保险经纪的时候，有没有其他的私心杂念，你又是否愿意把你的财政隐私暴露给其他非专业人士。

每个人都会有有不同的心态，很少人能够做到十分的客观公正，口碑好，专业知识丰富的真正的专业人士会相对好一些。

（２） 讲座

要注意两点：1，避免一般讲座的夸大其词；2，尽量不提供过分的个人资料。讲座后的登记资料，主办者未必妥善利用，曾经有过案例，因为登记资料外泄，无辜的牵涉入其他的官方调查。

（３） 银行等机构

新移民到银行开户，银行的客户经理或许会向客人转借地产经纪，中国大陆的新移民由于历史原因 对于银行一般比较信任，但是个别经办人转介的经纪未必专业，银行本身并不从事地产经纪业务。

购房置业，是一个家庭，或一个机构相对较大的举动，有一定的机密或者隐私性，购买过程中购买者一般希望低调，避免过多的第三者的介入，避免自己的财务状况过量曝光。自己的财务状况自己最清楚， 自己的喜好需求也只由自己清楚。第三者关心都有其各自的出发点，不必让其他人的心意过多的妨碍自己的正确判断。

3． 了解客人的顾虑和希望

大部分人来到多伦多，对多伦多的社区，学校，生活设施，教育设施，税务，财务，以及将来的发展有很多担忧，甚至内心深处有些莫名的恐惧。那么，如何正确理解，正确引导我们客人的这些担心，顾虑，就是我们地产经纪很重要的工作。

比如， 客人担心买房子买错地方了，别人的房子都在涨，自己的不涨反而跌，或者涨得没有别人的快，或者为孩子选择的学校又不是最好的，或者周围有了大麻屋，社会治安变差，或者买房子买贵了，或者该买的没有下决心买，买的房子朝向不对，房子交接过程又不顺利，或者房子结构不合理，很多应该注意的没有注意等等，这些都是客人的担心，顾虑， 那么也正是地产经纪应该帮助客人所避免的。

了解了客人的担心，顾虑，也就明白了客人的希望，客人有顾虑，有担心不怕，是好事，但是要让客人在你这里看到希望。

顾客心理是市场营销很重要的组成部分，了解客人的顾虑， 排除干扰，专业，真诚地为大家服务，会逐渐取得进步！

如有垂询，请电：地产经纪 李丁Li Ding Cell No.： 416-648 3678

E-mail:：dingdingli@rogers.com 网页：www.dingdingli.com
 
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传真内容和合同以谁为准？

2010年2月16日

卖家在Re/Max挂牌出售物业一年了，但没有卖出。之后，他与LePage和Re/Max共同签订了一份90天的代理协议，但此物业实际是以Lepage的名义挂牌销售的。Lepage的经纪是Anne，Re/Max的是Gary。

代理协议中指出，此物业售价的5%将作为代理费，另外又手写道：“如果Anne或者Gary是双方经纪就提供3.5%的代理费。”当Gary把合约传真给卖家签字时，在传真首页提到“Royal LePage 和 Re/Max联合出售（与另外一经纪共同卖出收代理费5%，如果是双重代理收3.5%）。”

LePage公司的另一个经纪找到了买家并做成了交易，那LePage公司就既代表卖家又代表买家，因此，它是一个双重代理。然而，这位买家并不是Anne的客户。LePage就向卖家收取5%的代理费，但卖家拒绝了，因为他认为根据售房合约和传真，他只需要支付3.5%的代理费。

法官裁定，售房合约中关于代理费的内容只是简单的速记参考，既然此物业是LePage售出的，那代理费就是3.5%。而且传真封面上并没有明确的指出双重代理仅是指如果物业是Anne或者Gary售出的。无论如何，对于模棱两可的规定，法官会采用建筑中反意居先的原则，和对没有准备合约的一方有利的解释原则来解决。如果传真中曾提到有其他的经纪人出售此物业的可能性，即使他是受雇于LePage或Re/Max的，那结果可能就不同了。

如有垂询, 请电：李丁Li Ding Cell No. 416-648 3678 e-mail: dingdingli@rogers.com  网址： www.jdlrealty.ca
 
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多伦多市场观察 Mar. 23 2011

2011年3月23日

加拿大房市过去6个月表现强劲

加国2月份平均楼价较去年同期上升8.8%，创纪录高位; 过去6个月，楼价表现强劲，但随着，3月份落实较严格按揭规定后，楼价升幅可能放缓。

2月份全国二手物业交投相当活跃，已接近5年平均水平。 本文 来 自 家 园 网 2月份经季节调整后的二手物业成交量，较1月份下跌1.6%; 地产协会指，2月份经中央放盘服务 (MLS) 系统成交的二手物业达41, 283间，较1月份的42, 230间，减少2.2%。

严苛的贷款新政策

3月18日全国将开始实施由联邦政府推出的新按揭规定，取消长达35年的按揭还款期，最长只为30年; 主要目的是降低潜在买家的负债比率，避免利率回升时，这批业主无法供款。

据分析，若实行新规定后，潜在买家最可能负担的楼价将削减6%至7%;换言之，过去可获得30万元按揭的买家，现在可获得的按揭额会降低1.8万至2.1万元。

值得注意的是，这一改变对已经有自住房按揭贷款，但希望再买另一套或多套非自住投资类贷款有重要影响。投资者只有把自住房和投资房的还款期设置为最长，才能最大限度地从银行借出按揭贷款。35年减为30年后，购买投资房的能力大大下降。

所有的业内经济学家都相信，按揭新规将给房价带来负面影响。至于影响的幅度，众人却没有统一的观点。乐观的经济机构如CREA相信，这次调整仅仅会“拖慢”房价的上涨，但是今年本国房价仍有可能录得1.3%的增长率。

大多数专家相信，经过这次调整，今年本国房价可能会出现零增长。一些悲观的机构如Capital Economics则相信，收紧按揭规定、日后利率上涨将带来“连锁反应”、导致很多人无力供房，并令本国房价出现高达25%的调整。

不过，据满银(BMO)近日的一项调查，大多数加拿大民众表示，即便按揭利率上调1%，他们有信心能付得起每月的按揭。只有大约20%的民众表示，他们“不确定”是否还能承担得起房屋费用。

2011年2月份房地产走势仍持续强劲 

多伦多市以外的大多地区，房地产平均售价则刚破41万元。

多伦多市的房地产中，又以独立屋的平均价格最高，为75万1366元；

最低平均价则出现在多市以外的大多地区的公寓，平均售价仅为25万7813元。

根据多伦多地产局的资料显示，2011年2月份前两周，多伦多市房产交易件量为1291件、多市以外的大多地区房产交易量为1793件；多伦多市平均房价将破50万元，为49万 9861元，多市以外的大多地区房价则刚突破41万元，为41万6260元。

多伦多地产局总裁蒋斯敦（Bill Johnston）指出，大多地区房屋转售市场包括各种房屋类型，以符合购屋者不同需求。

多伦多地产局市场分析资深经理莫森（Jason Mercer）表示，2011年房产的平均售价预期上涨3%至5%，过去四个月紧缩的市场行情已将房价推向平均价格45万元以上。

资料也显示，大多地区的独立屋、半独立屋、镇屋、公寓等类型房屋中，多伦多市以公寓最抢手，成交量有612件，镇屋最乏人问津，成交量仅有123件；多市以外的大多地区独立屋最抢手，成交量为1003件，半独立屋的房屋最乏人问津，交易量仅有203件。

                                           独立屋销售走势

       销售量                             市场存量                       市场价格

                                                                       
 
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一房卖两家，经纪被处罚

同一家公司的经纪 A 和经纪 B, 接受卖家王太委托，做卖家代理，房子是王太和女儿共同所有，叫价 $375,000, 代理协议中只有王太一个人签字，在 MLS 中卖家也只有王太 1 人。


另一家地产公司代表张先生出了一个 offer, 出价 $348,000, 卖家王太接受了， 该 offer 之前经纪 A 口头上谈过，后来签了合作协议。新的合作协议重新认定了佣金分成，减少了付给买家经纪的佣金，经纪 A ，买家张先生的经纪和王太太的儿子口头上都同意了。经纪 A 和 B 都在场。


当天晚些时候，第三家经纪公司代表第二个买家下了另外一个 offer, 出价 $ 369,000, 当晚，王太又签了这个 offer, 这次只有经纪 B 在场。


谈判中唯一出现的卖家王太，告诉 RECO, 是经纪 B 劝告她不要告诉第二个买家经纪另外那个 offer, 而且鼓励她不仅听取第二个买家经纪讲述 offer, 而且要和对方谈判条款。

多伦多地产经纪如何做市场营销？

2010年5月18日

什么是市场营销（Marketing）, 市场营销包括哪些基本要素，那些基本概念？
什么是市场规划？市场规划（Marketing Plan）又有哪些步骤？